思源經紀：成都房地產市場9月月報——經紀市場深度解析

一、市場綜述：政策優化與市場預期博弈

2023年9月，成都房地產市場在系列政策優化調整的宏觀背景下，整體呈現出“量價趨穩，預期分化”的特征。作為市場的重要參與者和“溫度計”，房地產經紀行業在本月經歷了從觀望到逐步適應的過程。隨著“認房不認貸”等核心城市政策利好的傳導效應逐步顯現，成都二手房市場的帶看量及咨詢量在月中下旬出現回暖跡象，但成交轉化的效率仍有待提升，買賣雙方的價格博弈依然膠著。新房市場方面，部分高性價比樓盤的去化速度加快，但市場整體仍以去庫存為主基調。

二、經紀業務表現：二手房交易韌性凸顯，新房分銷承壓

1. 二手房市場：9月成都二手房成交量環比保持相對穩定，成為市場的重要支撐。經紀門店反饋顯示，核心城區及具備優質教育、地鐵配套的“次新房”關注度最高。客戶決策周期普遍延長，對房源細節、價格談判空間更為敏感，這要求經紀人的專業服務和議價能力進一步提升。租賃市場進入傳統旺季后的平穩期，租金水平總體穩定。

1. 新房分銷渠道：開發商普遍加大了對分銷渠道的依賴和激勵力度，以加速現金回籠。經紀機構在新房帶訪和成交中的占比持續處于高位。市場同質化競爭加劇，部分遠郊項目去化壓力巨大，導致渠道傭金結算周期拉長，對經紀機構的現金流管理能力提出考驗。

1. 線上流量與線下轉化：主要房產信息平臺的線上咨詢量環比增長約15%，但客戶線上瀏覽行為更趨謹慎，對房源真實性、經紀人評價更為關注。線下帶看轉化率成為衡量經紀團隊效能的關鍵指標，具備強大社區深耕能力和客戶信任基礎的經紀人優勢明顯。

三、行業動態與競爭格局：服務專業化與平臺賦能

• 服務深化：領先的經紀品牌如思源，正持續推動從“交易撮合”向“資產顧問”的角色轉型。圍繞房屋交易，提供包括產權梳理、貸款方案、稅費精算、家居服務等在內的全鏈條專業服務，提升客戶體驗與單客價值。
• 科技賦能：VR看房、AI講房、電子簽約等數字化工具的應用已趨常態化，有效提升了看房效率和交易安全性。大數據分析在房源匹配、客源挖掘、商圈精耕方面的作用日益核心。
• 人才建設：行業對高素質、高專業度經紀人的需求愈發迫切。各機構加強系統化培訓，尤其在市場政策解讀、金融方案設計、客戶心理把握等方面投入更多資源，以打造專業化、職業化的顧問團隊。
• 競爭與合作：在市場調整期，品牌機構之間的競爭更側重于服務口碑與運營效率。部分中小機構選擇與大型平臺加強合作，或專注于特定區域、房型的深度運營，以尋求差異化生存空間。

四、趨勢展望與策略建議

展望第四季度，預計成都房地產政策環境將保持穩定寬松，以鞏固當前市場企穩態勢。對于經紀行業而言：

1. 市場判斷：二手房市場將繼續發揮“壓艙石”作用，交易活躍度有望溫和回升。新房市場分化加劇，核心地段優質項目與外圍庫存壓力大的項目表現將截然不同。
2. 策略建議：

• 對經紀人：應深耕社區，建立長期信任，強化自身在房產金融、法律、市場分析等方面的專業知識，成為客戶值得信賴的顧問。

• 對經紀機構：需進一步優化運營成本，提升人效和店效。強化線上獲客內容的專業性與真實性，同時夯實線下服務質量與口碑。關注“以舊換新”、“賣一買一”等改善型需求鏈條中的服務機會。

• 對行業：呼吁持續加強行業自律與規范化建設，保護消費者權益，共同維護健康的市場秩序，以 professionalism 贏得社會的長期尊重。

****：
9月的成都房地產經紀市場，在平靜的表象下正經歷著深刻的結構性調整。政策暖風提升了市場參與者的信心，但真正驅動交易達成的，終究是匹配的價值與專業的服務。對于思源及所有市場參與者而言，回歸服務本質，提升專業價值，是穿越周期、贏得未來的不二法門。